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Le cas se présente plus souvent qu’on ne le croit. Le loyer ne rentre plus, la boîte aux lettres déborde, personne ne répond, et derrière la porte il reste un lit, une machine à laver et des cartons. Le réflexe du propriétaire est de vider les lieux pour relouer au plus vite. C’est précisément ce qu’il ne peut pas faire. Entre le constat et la relocation, plusieurs mois peuvent s’écouler, et le mobilier doit attendre ailleurs, dans un box de 1 à 100 m², ventilé et accessible par code personnel, comme ceux que loue Locabox. Voici qui intervient, et dans quel ordre.
Le bailleur ne peut pas vider les lieux lui-même
Entrer dans un logement loué sans autorisation reste une atteinte au domicile, même quand le locataire semble parti et même quand il ne paye plus. Sortir ses biens sans titre expose le propriétaire à devoir en répondre, y compris sur la valeur des objets disparus, qu’il n’a aucun moyen de contester puisque personne n’en aura dressé la liste.
La loi du 6 juillet 1989 organise donc une voie spécifique, la procédure de constat d’abandon prévue par son article 14-1. Elle commence par une mise en demeure délivrée par acte de commissaire de justice, demandant au locataire de justifier qu’il occupe encore le logement.
Ce que le commissaire de justice inscrit au procès-verbal
Si le locataire ne répond pas, un délai d’un mois après la signification ouvre la possibilité du constat. Le commissaire de justice peut alors pénétrer dans les lieux, mais jamais seul : la présence du maire, d’un conseiller municipal, d’un fonctionnaire municipal délégué, ou d’une autorité de police ou de gendarmerie est requise.
Il dresse un procès-verbal qui établit l’abandon et inventorie les meubles présents, en précisant pour chacun s’il paraît avoir ou non une valeur marchande. Cette mention n’est pas une formalité, c’est elle qui déterminera plus tard si les biens partent en vente ou sont déclarés abandonnés. Les documents personnels retrouvés sur place font l’objet d’une conservation de deux ans.
Le juge tranche entre la vente et l’abandon
Le procès-verbal ne suffit pas à reprendre le logement. Le bailleur saisit le juge par requête, et c’est lui qui prononce la résiliation du bail, autorise la reprise des lieux, statue le cas échéant sur les arriérés de loyers et décide du sort du mobilier, entre vente aux enchères publiques et déclaration d’abandon.
L’ordonnance doit ensuite être signifiée au locataire dans un délai de deux mois à compter de la décision. Ce n’est qu’après ce parcours complet que le propriétaire dispose d’un titre pour agir sur les biens.
Et le locataire, quel délai lui reste-t-il ?
Un mois pour former opposition à compter de la signification. Passé ce délai sans réaction de sa part, l’ordonnance acquiert force de chose jugée et il ne peut plus exercer de recours sur le sort de ses meubles.
Ce mois n’est pas une politesse administrative, il change la nature de ce que détient le bailleur. Avant, il conserve les biens d’autrui sous le regard du juge. Après, il exécute une décision devenue définitive. Confondre les deux périodes est la faute la plus coûteuse du dossier.
Où vont les meubles pendant que la procédure court
Additionnez les étapes et vous obtenez rarement moins de trois à quatre mois entre la première mise en demeure et la reprise effective, sans compter les délais d’audience. Pendant ce temps, le logement reste occupé par du mobilier qui n’est pas le vôtre, et ne produit aucun loyer.
Un entreposage extérieur, décidé au moment où le juge autorise la reprise, permet de remettre le logement en état et de le proposer à la location sans attendre l’issue du volet mobilier. Les biens sont conservés dans un local fermé, dont le locataire du box seul détient la clé du cadenas, ce qui préserve la traçabilité que le procès-verbal a commencé à établir. Un box ventilé évite par ailleurs qu’un matelas ou un meuble en aggloméré se dégrade pendant l’attente, ce qui reviendrait à détruire de la valeur sur laquelle le juge doit encore se prononcer.
